21 Mars 2022 à 11h01 - 508

Le taux de distribution des SCPI calculé avant fiscalité

Si vous décidez d’investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou même si vous en possédez déjà dans votre portefeuille, sachez que certaines modifications en ce qui concerne les indicateurs de performance ont été opérées. Cela sur la décision de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) qui est au service des professionnels des fonds immobiliers non cotés.

Ainsi, parmi les indicateurs revus figure le taux de distribution sur valeur de marchés (TDVM) qui devient le taux de distribution depuis le 1er janvier 2022. Il est calculé avant fiscalité afin de mieux comparer les SCPI entre elles. En effet, celles dont le patrimoine se situe à l’étranger bénéficient d’une meilleure fiscalité, comparées à celles dont le parc est constitué en France. Ce qui permet aux premières d’enregistrer un meilleur rendement. Avec le nouveau taux de distribution, le calcul dudit rendement ne tiendra donc pas des effets fiscaux comme mentionné plus haut.

 

Taux de distribution pour les SCPI à capital variable et à capital fixe

Ce sont les dividendes bruts (c’est-à-dire les loyers de la mise en location de l’ensemble du patrimoine) qui seront divisés par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N. Ce, pour les SCPI à capital variable. Le dividende brut sera celui avant prélèvement libératoire. C’est en revanche le prix de la part acquéreur moyen de l’année N-1 qui entrera en compte dans le calcul du taux de distribution des SCPI à capital fixe.

Calculatrice, Calcul, Assurance

Des indicateurs plus harmonisés

Il est important de réaliser un comparatif des SCPI sur la base d’indicateurs harmonisés. Le taux de distribution représente le rendement sur l’année, à la différence du TRI – taux de rendement interne – qui permet de mesurer les performances sur le long terme. C’est en effet le taux de distribution qui est le principal élément que le futur investisseur considère en premier au moment de comparer les SCPI qu’il a présélectionnées.

Attention car ces taux restent le même pour une SCPI donnée. Ce, qu’elle soit souscrite en direct ou à travers une assurance-vie, ou auprès de la société de gestion elle-même ou encore d’un intermédiaire (courtier, conseiller en investissements financiers (CIF)). En revanche, le rendement net de votre propre portefeuille dépendra de la stratégie que vous avez vous-même mise en place.

 

Les autres indicateurs pour analyser les performances

Le rendement global immobilier fait partie des nouveaux indicateurs intégrés par l’ASPIM. Par ailleurs, le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur de performance dont le calcul a, lui aussi, subi quelques modifications, toujours suivant les dispositions de l’ASPIM. Pour bien comparer les SCPI, le futur investisseur tiendra aussi compte de l’évolution du prix de la part, qui traduit une valorisation de leur patrimoine après expertise immobilière tous les ans. Les provisions pour gros entretiens (PGE) ainsi que le report à nouveau (RAN) représentent d’autres indicateurs de performance supplémentaires pour affiner le comparatif.

 

Bien choisir sa SCPI

Toujours est-il que ces indicateurs seuls ne suffisent pas pour bien sélectionner la SCPI que vous allez intégrer dans votre patrimoine sur le long terme. Il convient en effet de considérer d’autres paramètres également, tels que les suivants :

  • la composition du patrimoine : l’immobilier étant le sous-jacent de la SCPI, c’est ce critère qu’il convient d’analyser avec attention. En effet, plusieurs différentes typologies d’immeubles constituent le parc d’une SCPI selon les fondamentaux mis en place par les sociétés de gestion au moment de l’acquisition. Il en est de même pour leur emplacement et leur répartition géographique
  • les dividendes distribués : ce sont les loyers issus de l’exploitation des immeubles et ils peuvent varier en fonction de la stratégie de la SCPI